Wie wird die Rendite einer Immobilie berechnet?

Lies unseren Blogbeitrag zum Thema Kapitalanlage in Immobilien, wenn du mehr über die Vorteile von Immobilieninvestitionen erfahren möchtest.

Mit der Bruttorendite lassen sich sehr schnell vermietete Immobilien miteinander vergleichen, da lediglich zwei Angaben zur Immobilie miteinander verrechnet werden müssen. Da bei der Bruttorendite keine weiteren Faktoren, wie die Kaufpreisnebenkosten, eingerechnet werden, lassen sich Immobilien auch unabhängig von regionsabhängigen Kosten, wie Maklerkosten oder der Grunderwerbsteuer, miteinander vergleichen. Um jedoch auch diese Kosten und weitere Ausgaben mit einzurechnen in die Rentabilitätsrechnung einer Immobilie, sollten noch weitere Rendite-Formeln verwendet werden, wie weiter unten dargestellt.

Neben der Bruttorendite wird auch häufig der sogenannte Faktor, oder auch Kaufpreisfaktor, im Immobilienwesen verwendet. Der Faktor gibt an, wieviele der Jahreskaltmieten aufgebracht werden müssen, um den Kaufpreis zu bezahlen. Die Berechnung ist nachfolgend dargestellt: 

Wer genau hinschaut erkennt, dass es sich bei dem Faktor letztlich um den Kehrwert der Bruttorendite handelt, allerdings wird der Faktor nicht in Prozent angegeben, sondern als Vielfaches – bzw. eben als “Faktor” der Jahreskaltmiete. Beide Größe, der Faktor und die Bruttorendite, sind gängige Größen, die jedem Makler und jeder Immobilien-finanzierenden Bank geläufig sind.

Die Nettomietrendite einer Immobilie, auch Nettorendite genannt, berücksichtigt weitere Kosten, die bei einer Immobilie anfallen. Von der Jahreskaltmiete werden die laufenden Bewirtschaftungskosten sowie die anfallenden Instandhaltungskosten abgezogen. Der sich dann ergebende Wert wird durch die Summe aus Kaufpreis und den Kaufpreisnebenkosten, auch Gesamterwerbskosten genannt, geteilt. Die folgende Formel zeigt diese Berechnung.

Die genannten Begriffe, wie Jahresreinertrag etc., werden im nachfolgenden Exkurs nochmal genauer erläutert.

Durch die verschiedenen Kosten, die die Nettomietrendite berücksichtigt, lässt sich gut bestimmen, wie ertragreich eine Immobilie ist, und wie viel Kapitalkosten bzw. Zinsen noch von der Immobilie getragen werden können.

Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht das – im Ergebnis kommt eine Nettomietrendite von 5,07 % heraus. Das bedeutet auch, dass aus dem unterjährigen Ertrag (vor Steuer) noch ein Kapitaldienst (= Zinsen + Tilgung) von 5,07 % getragen werden kann, ohne dass eine Unterdeckung entsteht.

Im Abschnitt zur Nettomietrendite wurde schon mit verschiedenen Fachbegriffen gerechnet. Hier gehen wir nochmal genauer darauf ein, damit alle Fragen ausgeräumt werden.

Die Jahreskaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten sowie abzüglich der Instandhaltungskosten lässt sich im Ergebnis als Jahresreinertrag zusammenfassen. Der Jahresreinertrag gibt den Ertrag an, den die Immobilie nach den Kosten erwirtschaftet, allerdings noch vor Steuer und vor den Kapitalkosten (Zinsen). 

Die Bewirtschaftungskosten beinhalten die unterjährigen laufenden Kosten der Immobilie, sie setzen sich aus den folgenden Bestandteilen zusammen: 

Die Instandhaltungskosten berücksichtigen alle Reparaturen und Arbeiten, die zur Erhaltung der Immobilie erforderlich sind. Dies können Arbeitsstunden von Handwerkern sowie das Material sein. Wenn du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, so bist du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Meist verwaltet ein externer Hausverwalter ein solches Mehrfamilienhaus. Von der Hausverwaltung erhaltet ihr jährlich eine Hausgeldabrechnung, in der neben den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten auch die Instandhaltungskosten zur Erhaltung des Hauses bzw. des Gemeinschafteigentums aufgeführt sind. Außerdem rechnet man noch die notwendigen Instandhaltungskosten der Wohnung selbst (dein Sondereigentum) hinzu.

Die Gesamterwerbskosten setzen sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und den sogenannten Kaufpreisnebenkosten zusammen. Manchmal werden die Kaufpreisnebenkosten auch Erwerbsnebenkosten genannt.

Zu den Kaufpreisnebenkosten gehören folgende Kosten: 

Nachdem in diesem Artikel die Bruttorendite, die Nettomietrendite und weitere Fachbegriffe diskutiert wurden, wollen wir uns nun der Objektrendite widmen. Die Objektrendite berücksichtigt neben den laufenden Bewirtschaftungs- und den Instandhaltungskosten auch noch die Steuern. Um die Objektrendite zu berechnen wird zunächst die Differenz aus dem Jahresreinertrag und den Steuern berechnet; dieser Wert wird dann durch die Gesamterwerbskosten geteilt. Die folgende Formel zeigt dies im Detail.

Wie die Berechnung der Steuern erfolgt, das wird im nachfolgenden Exkurs zur Steuer erklärt.

Die Steuern, die auf die Einnahmen einer Immobilie zu zahlen sind, hängen vom persönlichen Steuersatz ab. Es kann jedoch nicht nur zu dem Fall kommen, dass Steuern zu zahlen sind, im Gegenteil, wenn die Kosten, die im jeweiligen Steuerjahr angefallen sind, die Einnahmen übersteigen, so kann es dazu kommen, dass man vom Finanzamt Geld zurück erhält. Denn wenn du eine Immobilie als Privatperson in Deutschland besitzt, dann werden steuerliche Unterdeckungen als Kosten (Werbungskosten) von deinen Einkünften als Angestellter abgezogen. Um diesen Fall soll es hier aber zunächst nicht gehen, wir werden solche Konstellationen in Folgeblogbeiträgen diskutieren. Nachfolgend wird ein Beispiel aufgezeigt, bei dem eine Steuerzahlung entsteht.

Die Steuern, die an den Fiskus zu zahlen sind, werden durch Multiplikation des steuerlichen Ergebnisses (hier ein Überschuss) mit dem persönlichen Steuersatz berechnet: 

Das steuerliche Ergebnis wiederum ergibt sich, indem von den Mieteinnahmen alle Kosten abgezogen werden, die steuerlich berücksichtigt werden dürfen. Hierzu zählen die Abschreibung für das Gebäude, die Bewirtschaftungskosten, die Instandhaltungskosten und die Zinsen.

Das folgende Beispiel zeigt die Berechnung der Steuern.

Die Eigenkapitalrendite wird im Englischen auch “Return on Equity” genannt. Sie gibt den Ertrag auf das für die Immobilien-Investition eingesetzte Eigenkapital an. Bei einer Immobilie fallen typischer Weise der Kaufpreis und die Kaufpreisnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, etc.) an. Diese Gesamterwerbskosten werden in der Regel nicht vollständig durch ein Darlehen von der Bank finanziert, sondern es wird Eigenkapital eingesetzt, um einen Teil der Kosten zu decken. Um nun die Eigenkapitalrendite zu berechnen, werden die jährlichen Erträge, die mit der Mietimmobilie erwirtschaftet werden, durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt und die sich ergebende Renditezahl als Prozentwert angegeben. Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite werden die Zinsen der Finanzierung berücksichtigt. Steuern werden nicht berücksichtigt. 

Bei immofollow geben wir zwei Varianten der Eigenkapitalrendite an: 

Bei der ersten Variante, die auch häufig in der Literatur zu finden ist, wird die Differenz aus dem Jahresreinertrag und den Zinsen gebildet. Das Ergebnis daraus wird durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt und in Prozent umgerechnet. Die Berechnung ist in der folgenden Formel dargestellt:

Wie der Jahresreinertrag berechnet wird, wird im Blog-Beitrag weiter oben gezeigt! 

Bei vermieteten Immobilien ist es in den meisten Fällen so, dass von Monat zu Monat eine Tilgung an die Bank gezahlt wird, um die Darlehensschuld zu tilgen. Letztlich kann das Kapital, welches man bereits abgezahlt/getilgt hat, als generierter Geldwert verstanden werden. Es entsteht also ein Vermögen, dadurch, dass die Darlehensschulden immer kleiner, bzw. das getilgte Kapital immer größer wird. Daher berücksichtigt die zweite Variante zur Berechnung der Eigenkapitalrendite den Tilgungsbeitrag und nimmt diesen damit als “Gewinn” bzw. zusätzlichen Ertrag an. Wie dies berechnet wird, ist in der folgenden Formel dargestellt:

Es wird dabei letztlich unterstellt, dass die Immobilie Ihren Wert behält und dieser von Jahr zu Jahr durch die Tilgung abbezahlt wird. In der Realität kann dies natürlich Schwankungen unterliegen – wenn die Immobilienpreise steigen, dann wäre theoretisch sogar noch ein Wertzuwachs hinzurechenbar. Wenn sie jedoch fallen, so müsste dem ebenso, durch eine Verringerung des Jahresertrags, Rechnung getragen werden.

Abschließend fassen wir die erklärten Renditearten in einer Grafik zusammen. Die Grafik verdeutlicht den Unterschied zwischen der Bruttorendite, der Nettomietrendite, der Objektrendite und den Varianten der Eigenkapitalrendite. Wir verwenden dafür Zahlen aus den ganzen Beispielen im bisherigen Blogbeitrag. Wir haben aber nochmal alles Zahlen an der Stelle zur Übersicht aufgelistet.

Die Grafik zeigt deutlich die Unterschiedlichkeit der Renditen auf. Wenn ihr irgendwo die Aussage zur “Rendite” einer Immobilie lest oder hört, dann solltet Ihr euch unmittelbar die Frage stellen um welche Rendite genau es sich handelt. 

Zusammengefasst lässt sich zu den verschiedenen Renditeangaben von Immobilien folgendes sagen: