Gemäß § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) werden Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen oder Häusern als Einkünfte betrachtet und sind dementsprechend einkommensteuerpflichtig. Folglich wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet. Diese Mieteinnahmen gelten als Teil des zu versteuernden Einkommens des Vermieters und müssen dementsprechend in der Steuererklärung angegeben werden. Die Versteuerung der Mieteinnahmen erfolgt grundsätzlich im Jahr, in dem sie tatsächlich eingegangen sind.

Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass bei der steuerlichen Berechnung von Mieteinnahmen immer die Werbungskosten ins Spiel kommen. Dies bedeutet, dass die Mieteinnahmen nicht in ihrer vollen Höhe versteuert werden müssen. Die Möglichkeit besteht, Werbungskosten und Abschreibungen steuermindernd geltend zu machen. Zusätzlich können auch laufende Kosten die Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien mindern. Durch eine geschickte Strategie und zusammen mit sinnvoll eingesetzten Investitionen, wie Modernisierungen, kann die individuelle Steuerlast erheblich verringert werden. Die genannten Punkte werden im folgenden weiter erläutert. 

Die Versteuerung der Mieteinnahmen ist erst dann erforderlich, wenn sie zusammen mit anderen Einkünften den Grundfreibetrag überschreitet. Hier ist Vorsicht geboten, da dieser Freibetrag jährlich angepasst wird. Im Jahr 2023 beträgt der Grundfreibetrag beispielsweise 10.908 Euro für Alleinstehende.
Die Formel zur Berechnung der Steuer ist im Folgenden dargestellt. Das steuerliche Ergebnis ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der absetzbaren Werbungskosten. 

Mit einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH lässt sich der Steuersatz, mit dem die Mieteinnahmen zu versteuern sind, gegenüber dem Einkommensteuersatz deutlich reduzieren. Wir als Team von immofollow werden hierzu einen eigenen Beitrag veröffentlichen und an dieser Stelle verlinken.

Egal, ob es sich um Wohnungen, Häuser oder Grundstücke handelt – wenn du deine eigenen Immobilien an Dritte übergibst und dafür Einnahmen erzielst, handelt es sich um Mieteinnahmen. Für Privatpersonen, die Immobilien vermieten, besteht die Pflicht, ihre Mieteinnahmen als Einkünfte in der Anlage V der Steuererklärung anzugeben.

Die Art der Immobilie spielt für das Finanzamt keine Rolle: Zu den Mieteinnahmen zählen verschiedene Szenarien, wie die Vermietung einer Eigentums- oder Einliegerwohnung, eines Hauses, eines Zimmers durch Untervermietung, die Verpachtung von unbebauten Grundstücken, die Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses sowie auch die Vermietung von gewerblichen Räumen. In jedem dieser Fälle sind die generierten Einnahmen steuerpflichtig und müssen entsprechend deklariert werden.

Wenn es um die steuerliche Berücksichtigung von Einnahmen und Ausgaben geht, spielt das Zufluss-/Abfluss-Prinzip eine zentrale Rolle. Kurz gesagt: Einnahmen und Ausgaben werden im Jahr berücksichtigt, in dem sie tatsächlich anfallen. Nehmen wir zum Beispiel an, ein Mieter kommt mit seiner Miete in Verzug und begleicht diese erst im folgenden Jahr: In diesem Fall wird die Mietzahlung steuerlich nicht im Jahr der eigentlichen Fälligkeit, sondern erst im Zahlungsjahr berücksichtigt. Hierbei ist besonders der Zeitpunkt der Kontogutschrift oder, bei Bar- und Scheckzahlungen, das Eingangsdatum von Bedeutung.

Wichtig ist es zu verstehen, dass zu den Mieteinnahmen sowohl die Kaltmiete als auch die real anfallenden Betriebskosten, die der Mieter gezahlt hat, zählen. 

Um den Überblick zu behalten und für das Finanzamt vorbereitet zu sein, ist es ratsam, sämtliche Zahlungsnachweise und Rechnungen zu sammeln. 

Wenn du als Vermieter Einkünfte aus Mieteinnahmen erzielst, gibt es gute Nachrichten für dich: Du kannst bestimmte Ausgaben steuerlich absetzen. Diese Aufwendungen, die direkt mit der Erzielung der Mieteinnahmen in Zusammenhang stehen, können von deinen steuerlichen Einnahmen abgezogen werden. Im Steuerjargon werden solche notwendigen Kosten, die zum erwerben der Mieteinnahmen notwendig sind, als „Werbungskosten“ bezeichnet.

Es sind verschiedene Kostenarten, die hier berücksichtigt werden, wie die folgende Auflistung zeigt:

Im Folgenden gehen wir auf diese Kostenarten genauer ein.

Eine der bedeutendsten steuerlichen Entlastungsmöglichkeiten für Vermieter ist die Abschreibung, insbesondere die so genannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Dabei handelt es sich um eine steuerliche Anerkennung der Tatsache, dass Immobilien im Laufe der Zeit hinsichtlich der Gebäudehülle an Substanzwert verlieren. 

Was genau ist die AfA?

Die AfA berücksichtigt den natürlichen Wertverlust, den eine Immobilie im Laufe der Zeit aufgrund von Gebrauch und Alterung erleidet. Sie ist ein steuerlicher Abzug, der es dem Immobilieneigentümer ermöglicht, den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie – genauer des Gebäudeanteils – über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend zu machen.

Berechnung der AfA

Die Höhe der jährlich absetzbaren AfA hängt vom Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Nutzungsdauer der Immobilie ab. Für den Wohnimmobilienbau, der nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde, beträgt die lineare Abschreibungsrate in der Regel 2% pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren. Gebäude vor diesem Stichdatum werden hingegen in der Regel mit einer Abschreibung von 2,5 % pro Jahr, also über 40 Jahre, abgeschrieben. 

Beispiel: Der Gebäudeanteil einer im Jahr 2010 errichteten Immobilie, der 200.000 € gekostet hat, würde eine jährliche AfA von 4.000 € (2% von 200.000 €) ermöglichen. Dieser Betrag kann also jährlich als Kosten-Posten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. 

Besonderheiten und Ausnahmen

Es gibt unterschiedliche Abschreibungsmethoden, wobei die lineare Abschreibung die gebräuchlichste ist. In bestimmten Fällen und Perioden kann jedoch auch eine degressive Abschreibung zulässig sein, bei der in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben werden.

Außerdem ist zu beachten, dass Grundstückswerte nicht abschreibbar sind. Das bedeutet, dass nur der Wert des Gebäudes, nicht aber der Wert des Grundstücks, für die AfA berücksichtigt wird.

Es ist ratsam, sich gründlich über die Regelungen zu informieren oder steuerlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass die AfA korrekt angewendet wird.

Vorsicht ist geboten bei einer Immobilie, die als Privatperson gekauft und in den ersten drei Jahren saniert bzw. modernisiert wird. Das Steuerrecht unterscheidet zwischen den sogenannten Erhaltungskosten und den anschaffungsnahen Herstellungskosten. 

Erhaltungskosten können direkt in dem Steuerjahr, in dem sie angefallen sind, voll steuerlich angesetzt werden. Dies ist in der Regel der gewünschte Weg, da die anfallenden Modernisierungskosten so sofort als Ausgabe angesetzt werden können und Steuern sparen können. 

Anschaffungsnahe Herstellungskosten hingegen sind linear über den (steuerlichen) Zeitraum, die Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren abzuschreiben. 

Ob es sich um Erhaltungskosten oder um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt, bestimmt sich nach der sogenannten 15 %-Regel. Liegen die Kosten innerhalb der ersten drei Jahre (Drei-Jahre-Frist) nach Anschaffung unter 15 % der Anschaffungskosten, so können die Kosten als Erhaltungskosten direkt abgesetzt werden. Wichtig ist, dass zu den Anschaffungskosten nur der eigentliche Gebäudewert zählt, nicht aber der Wert von Grund und Boden. 

Es kann mit der richtigen Strategie sehr viel Geld gespart werden. Lass dich daher von einem Steuerberater beraten.

Unter Kaufnebenkosten versteht man alle zusätzlichen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie anfallen, aber nicht den eigentlichen Kaufpreis betreffen. Dazu gehören unter anderem:

Wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, sind die Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzbar. Sie erhöhen aber die Anschaffungskosten der Immobilie, was bei einem späteren Verkauf im Hinblick auf den möglichen Spekulationsgewinn relevant sein kann.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie vermietet wird oder zum Betriebsvermögen gehört. In diesem Fall können die Kaufnebenkosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Sie werden in der Regel zu den Anschaffungskosten der Immobilie hinzugerechnet und über die Nutzungsdauer der Immobilie in Form von Abschreibungen (AfA) abgesetzt. Dies hat zur Folge, dass sie den steuerlichen Gewinn aus der Vermietung über einen längeren Zeitraum reduzieren. 

Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, wie Grundschuld- oder Hypothekeneintragungen, können ebenso wie Gutachterkosten direkt in dem Jahr, in dem sie anfallen, vollständig angesetzt werden. 

Viele Immobilieneigentümer nehmen Darlehen auf, um den Kauf oder die Sanierung eines Objekts zu finanzieren. Die Zinsen, die für solche Darlehen anfallen, können als Werbungskosten abgesetzt werden.

Die jährlich anfallende Grundsteuer kann ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden. 

Kosten für die Erhaltung oder Wiederherstellung des guten Zustands einer Immobilie, wie Malerarbeiten, Ausbesserungen oder der Austausch defekter Teile, werden als Werbungskosten berücksichtigt.

Laufende Bewirtschaftungskosten wie die Kosten für eine Hausverwaltung, eine Sondereigentumsverwaltung oder auch Inseratskosten für eine Neuvermietung können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Kosten, die während der Leerstandszeiten anfallen, wie entstehende Heizkosten, können als Ausgabe angesetzt werden.

Reisekosten, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie anfallen – beispielsweise für Besichtigungen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Mietergespräche – können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Dies umfasst Fahrtkosten, Übernachtungsaufwendungen und eventuelle Verpflegungsmehraufwendungen, sofern sie direkt mit der Vermietungstätigkeit in Verbindung stehen.

Fahrten, die im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen, beispielsweise Besichtigungen oder Treffen mit Handwerkern, können ebenfalls als Werbungskosten berücksichtigt werden – hierbei ist die sogenannte Entfernungspauschale anzusetzen. Im Jahr 2023 beträgt diese für die ersten 20 km 0,3 EUR/km und für jeden weiteren Kilometer beträgt diese 0,35 EUR/km.

Übernachtungen, wie Hotelbesuche, werden als Werbungskosten angegeben. 

Bei der Verpflegung kannst du nicht die real anfallenden Kosten, bspw. eine Restaurant-Rechnung absetzen, sondern dies wird über Verpflegungspauschalen berücksichtigt. Im Jahr 2023 gilt eine Pauschale von 28 EUR für ganze Tage, an denen man 24 h unterwegs ist. Für An- und Abreisetage werden 14 EUR berechnet. Ebenso werden 14 EUR für Tage berechnet, an denen du ohne eine gesonderte Übernachtung im Hotel im Zuge deiner Vermietung für mindestens 8 Stunden außerhalb deiner eigenen Wohnung unterwegs bist. 

Die tagesaktuellen Pauschalen für die Verpflegung sowie die Entfernungspauschalen kannst du im Einkommensteuergesetz (EStG) nachlesen. 

Bei der Vermietung einer Immobilie fallen oft Maklerkosten an, insbesondere wenn ein Makler beauftragt wird, um einen geeigneten Mieter zu finden. Diese Maklerprovisionen sind im Kontext der Vermietung als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Wenn im Zuge der Vermietung Software und Tools wie immofollow benutzt so sind diese natürlich auch voll steuerlich abzugsfähig. Ebenso kannst du Mitgliedsbeiträge wie die zu Haus und Grund oder auch Beratungskosten, beispielsweise von einem Steuerberater, der dich bei der Vermietung berät, ansetzen. 

Rücklagen, insbesondere Instandhaltungsrücklagen, können nicht als Aufwendungen abgezogen werden, da sie lediglich eine vorsorgliche Kapitalbildung für zukünftige Maßnahmen darstellen. Mietkautionsbeträge und deren Erträge oder Zinsen sind nicht zu versteuern und dürfen nicht als Mieteinnahme deklariert werden.

Durch Immobilieninvestitionen bieten sich vielfältige Möglichkeiten, steuerliche Vorteile zu nutzen. Eine besonders effektive Strategie ist die Geltendmachung von steuerlichen Verlusten. Solche Verluste können entstehen, wenn die mit der Immobilie verbundenen Ausgaben – wie zum Beispiel Zinsen für Darlehen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Abschreibungen – die Mieteinnahmen übersteigen. Diese Verluste können mit anderen Einkünften, beispielsweise aus nichtselbstständiger Arbeit, verrechnet werden, wodurch sich die steuerliche Belastung reduziert. Auf diese Weise kann ein Immobilieneigentümer effektiv Steuern sparen, während er gleichzeitig in den Genuss einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie kommt. Es ist ratsam, solche Steuervorteile in enger Abstimmung mit einem Steuerberater zu nutzen, um alle Möglichkeiten voll auszuschöpfen und steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

Für folgende Wohnung wird beispielhaft die Berechnung der Steuer aufgezeigt. Hierbei ist ein Beispiel gewählt bei dem im steuerlichen Ergebnis ein Überschuss entsteht. Dieser Überschuss muss mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Wohnungsdaten:

Die Mieteinnahmen ergeben sich dabei aus der Jahreskaltmiete und den mit dem Mieter abgerechneten, real angefallenen Betriebskosten (Zufluss-/Abflussprinzip, siehe zu Beginn des Blogbeitrags): 

Mieteinnahmen:

Die Werbungskosten setzen sich aus diversen Kosten zusammen.

Ausgaben – Werbungskosten:

Mit den gezeigten Angaben kann nun das steuerliche Ergebnis berechnet werden:

Steuerliches Ergebnis = Mieteinnahmen – Werbungskosten = 5.848 EUR – 4.324 EUR = 1.524 EUR

Mit einem persönlichen Einkommensteuersatz von 40 % ergeben sich dann die zu zahlenden Steuern wie folgt:

Steuern =  Steuerliches Ergebnis * persönlicher Steuersatz =  1.524 EUR * 40 % = 610 EUR

Das nachfolgende Beispiel geht grundsätzlich von der gleichen Wohnung wie im vorangegangenen Beispiel aus. Allerdings wird nun der Fall aufgezeigt, in dem unterjährig eine Modernisierung der Wohnung vorgenommen wird. Es entsteht eine steuerliche Unterdeckung. Diese Unterdeckung kann voll gegen deine Einnahmen aus nichtselbstständiger Tätigkeit (also z.B. deine Angestelltentätigkeit) verrechnet werden. Dies kann somit dazu führen, dass du die dem Finanzamt bereits gezahlte Einkommensteuer teilweise zurück erhältst.

Das oben gezeigte Beispiel wird dahingehend erweitert, dass im Steuerjahr Modernisierungskosten in der Höhe von 7.000 EUR entstehen – beispielsweise indem die Wohnung durch neue Bodenbeläge, Badverbesserungen und eine Einbauküche deutlich aufgewertet wird. Die Werbungskosten, die steuerlich zu berücksichtigen sind ergeben sich damit wie nachfolgend angegeben:

Ausgaben – Werbungskosten:

Das steuerliche Ergebnis ist damit negativ:

Steuerliches Ergebnis = Mieteinnahmen – Werbungskosten = 5.848 EUR – 11.324 EUR = – 5.476 EUR 

Diese Unterdeckung, das steuerliche Ergebnis von -5.476 EUR, kann nun gegen dein persönliches zu versteuerndes Einkommen (z.B. aus einer Angestelltentätigkeit) angesetzt werden. Effektiv verringert sich dein zu versteuerndes Einkommen daher um diesen Betrag. 

Wenn wir davon ausgehen, dass du zuvor aus deiner Angestelltentätigkeit eine hohe Steuerlast hattest, dann ergibt sich folgende Steuererstattung. Vereinfacht gerechnet erhältst du damit, mit einem persönlichen Einkommensteuersatz von 40 %, eine Steuererstattung in der Höhe von 2.190 EUR. Die kann vereinfacht wie folgt berechnet werden: 

Steuern (hier eine Steuer-Rückerstattung) =  Steuerliches Ergebnis * persönlicher Steuersatz =  – 5.476 EUR * 40 % = -2.190 EUR

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar und wurde lediglich zu Informationszwecken verfasst. Für individuelle steuerliche Angelegenheiten solltest du stets einen qualifizierten Steuerberater konsultieren. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen oder für etwaige Entscheidungen, die auf Grundlage dieser Informationen getroffen werden.