Stabilität und geringe Volatilität: Im Allgemeinen sind Immobilieninvestitionen weniger volatil als Aktien. Der Immobilienmarkt zeigt tendenziell eine stabilere Wertentwicklung und unterliegt nicht den täglichen Marktschwankungen, wie sie bei Aktien häufig auftreten. Dies bietet Investoren eine gewisse Sicherheit und Schutz vor kurzfristigen Preisschwankungen.

Anfassbare (Tangible) Vermögenswerte: Immobilien sind physische Vermögenswerte, die man sehen und anfassen kann. Im Gegensatz dazu sind Aktien nur virtuelle Besitzanteile an Unternehmen. Die Tatsache, dass Immobilien greifbare Vermögenswerte sind, verleiht vielen Investoren ein Gefühl von Sicherheit und bietet die Möglichkeit eines aktiven Beitrags zur Wertentwicklung. Im Unterschied zu Aktien hat man direkten Einfluss auf seinen Vermögenswert, es können Mieten entwickelt werden und durch Aufwertungen der Immobilie nachhaltig Werte gesteigert werden.

Monatlicher Cashflow: Eine der attraktivsten Eigenschaften von Immobilieninvestitionen ist die Möglichkeit, regelmäßige Einnahmen in Form von Mieteinnahmen zu generieren. Vermietete Immobilien können stabile und vorhersehbare Cashflows bieten, die als passives Einkommen dienen können. Diese Einnahmen können zur Deckung der laufenden Ausgaben verwendet oder reinvestiert werden, um den Immobilienbestand zu erweitern.

Steuervorteile: Der Erwerb von Immobilien bietet in Deutschland verschiedene steuerliche Vorteile. Zu den möglichen steuerlichen Vorteilen gehören Abschreibungen, Steuerermäßigungen für bestimmte Kosten wie Zinsen und Instandhaltungsaufwendungen. Außerdem die Möglichkeit, Steuern auf Mieteinnahmen zu reduzieren oder Immobilien nach einer Haltefrist steuerfrei zu verkaufen. Dabei können Ausgaben zur Immobilie mit anderen Einkommensarten (wie zum Beispiel den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit) verrechnet werden. Gerade für angestellte Arbeitnehmer (Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit) können sich enorme Potenziale ergeben. In Deutschland genießen Immobilien einzigartige Vorteile. 

Eigenkapitalrendite: Eine der einzigartigen Möglichkeiten bei Immobilieninvestitionen ist die Möglichkeit, die Immobilie mit extrem günstigen Fremdkapital zu finanzieren. Dabei bietet die Immobilie eine hohe Sicherheit gegenüber dem Fremdkapitalgeber (zum Beispiel Banken) und dadurch geringe Zinskosten. Dies ermöglicht es, mit einem relativ geringen Eigenkapitaleinsatz eine größere Immobilie zu erwerben. Diese Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung kann zu einer höheren Eigenkapitalrendite im Vergleich zu Aktieninvestitionen führen.

Einen tieferen Einblick in die Berechnung der Eigenkapitalrendite gibt der Blogbeitrag zu den verschiedenen Renditearten bei Immobilien.

Hebelwirkung: Die Hebelwirkung entsteht, wenn ein Investor einen Teil des Kaufpreises einer Immobilie mit Fremdkapital finanziert.Durch die Verwendung von Fremdkapital kann der Investor eine größere Immobilie erwerben, als es mit dem alleinigen Einsatz des Eigenkapitals möglich wäre.
Die Hebelwirkung ermöglicht es dem Investor, mit einem relativ kleinen Eigenkapitaleinsatz die Kontrolle über ein größeres Vermögen zu erlangen.
Die Hebelwirkung verstärkt die potenziellen Gewinne und Verluste einer Immobilieninvestition.

Intransparenter Markt: Anders als eine Aktie an der Börse ist jede Immobilie individuell und damit einzigartig. Es wird also kein standardisiertes Produkt wie zum Beispiel eine Apple Aktie gekauft, sondern eine Immobilie mit sehr vielen unterschiedlichen Faktoren. Daher ist es wichtig, Immobilien miteinander vergleichbar zu machen. Denn die Vielzahl der Teilnehmer und die verschiedenen Interessen können dazu führen, dass Informationen nicht immer frei und transparent ausgetauscht werden. Dieser intransparente Markt bietet daher auch die Chance, Immobilien zu günstigeren Konditionen zu erwerben und somit bereits im Einkauf einen Gewinn zu erzielen.

Wertsteigerungspotenzial: Immobilien haben das Potenzial, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen. Eine steigende Nachfrage, begrenztes Angebot, steigende Mieten und die allgemeine Inflation können zur Wertsteigerung von Immobilien führen. Durch strategisches Management und Verbesserungen an der Immobilie kann der Wert aktiv weiter gesteigert werden.

Inflationsschutz: Immobilieninvestitionen bieten einen gewissen Schutz vor Inflation. In Zeiten steigender Preise können die Mietpreise angepasst und erhöht werden, um mit der Inflation Schritt zu halten. Dadurch kann der Wert der Mieteinnahmen im Laufe der Zeit steigen und den Investoren eine bessere Rendite bieten. 

Die nachfolgende Grafik zeigt die Preissteigerung von 2016 bis 2023 mit einem Durchschnitt:

Daraus ergibt sich ein Mittelwert von 58%, auf den Zeitraum runtergebrochen durchschnittlich 8,3% Preissteigerung pro Jahr.

Entschuldung durch Inflation: Inflation kann dazu führen, dass Schulden effektiv abnehmen oder sich „entschulden“. Dies liegt daran, dass die Schuld in realen Begriffen (in Bezug auf die Kaufkraft) abnimmt, während die nominalen Schulden gleich bleiben. Dieser Effekt ist ein bedeutender, auch wenn er den meisten Menschen nicht bewusst ist, aber Schulden, die man heute macht, werden in Zukunft weniger wert sein. Damit wird eine Immobilie nicht nur durch die Tilgung entschuldet, sondern auch indirekt durch den Kaufkraftverlust über eine lange Zeit.

Immobilien sind immer sicher: Viele glauben, dass Immobilien immer eine sichere Investition sind, weil „Land nicht mehr produziert wird“. Obwohl Immobilien oft als stabil gelten, können sie in Wert fallen und sind nicht immun gegen Marktzyklen.

Man wird über Nacht reich: Einige denken, dass Immobilieninvestitionen schnellen Reichtum bringen können, besonders durch „Flipping“ (Kauf, Renovierung und schneller Verkauf). In Wirklichkeit erfordert Immobilieninvestition Geduld, Wissen und eine Strategie.

Man braucht viel Geld, um zu starten: Viele denken, dass man sehr viel Startkapital benötigt, um in Immobilien zu investieren. Es gibt jedoch verschiedene Strategien und Finanzierungsmöglichkeiten, die es auch Investoren mit begrenztem Kapital ermöglichen, einzusteigen.

Immobilien sind passives Einkommen: Obwohl Immobilien in einigen Fällen ein passives Einkommen generieren können, erfordert das Management von Mietobjekten oft viel Zeit und Aufwand.

Alle Immobilien steigen im Wert: Nicht jede Immobilie wird an Wert gewinnen. Die Lage, der Markt, die Qualität der Immobilie und andere Faktoren spielen eine Rolle. Umso wichtiger ist eine richtige wirtschaftliche Einschätzung der Immobilie im Ankauf und auch später im Bestand. 

Immobilien sind nur für Experten: Einige glauben, dass nur Menschen mit umfangreicher Erfahrung erfolgreich in Immobilien investieren können. Während Erfahrung hilfreich ist, können auch Neulinge erfolgreich sein, wenn sie mit den richtigen Tools und Informationen arbeiten und lernen.

Mieten zu kassieren ist reines Profitieren: Einige unterschätzen die Kosten, die mit der Vermietung einer Immobilie verbunden sind, wie z.B. Instandhaltung, Steuern, Versicherungen und möglicher Leerstand.

Der Immobilienmarkt ist vorhersehbar: Wie alle Investitionen kann auch der Immobilienmarkt von unerwarteten Ereignissen, wirtschaftlichen Schwankungen oder politischen Entscheidungen beeinflusst werden.

Es ist wichtig, sich der verschiedenen Risiken bewusst zu sein und Strategien zur Risikominderung zu entwickeln, wenn man in Immobilien investiert. Eine sorgfältige Due Diligence, eine solide Finanzplanung, eine ständige Marktbeobachtung und die sind wesentliche Bestandteile einer erfolgreichen Immobilieninvestitionsstrategie.

1. Vergleichswertverfahren
   • Bei diesem Ansatz wird der Wert der Immobilie anhand kürzlich verkaufter, ähnlicher Immobilien in der Nähe bestimmt. In Deutschland geben z.B. die Gutachterausschüsse verlässliche Vergleichsfaktoren raus.
   • Es werden Faktoren wie Größe, Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie berücksichtigt.
2. Ertragswertverfahren
   • Dieser Ansatz basiert auf den erwarteten zukünftigen Erträgen einer Immobilie. Es ist besonders geeignet für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Geschäftshäuser.
   • Es wird die Nettokaltmiete herangezogen und auf die zukünftigen Jahre hochgerechnet und dann abgezinst, um den heutigen Wert (Barwert) der zukünftigen Einkünfte zu ermitteln.
   • Hierbei sind auch Faktoren wie die zu erwartende Mietsteigerung, der Liegenschaftszins und der Bodenwert wichtig.
3. Sachwertverfahren
   • Bei diesem Verfahren werden der Wert des Gebäudes und der Wert des Grundstücks separat berechnet und dann addiert.
   • Der Gebäudewert wird anhand von Herstellungskosten oder Wiederherstellungskosten (unter Berücksichtigung von Abschreibungen) ermittelt.
   • Der Bodenwert basiert in der Regel auf dem Verkehrswert des Grundstücks.
   • Dieser Ansatz wird häufig bei speziellen Immobilien oder solchen verwendet, für die es nur wenige Vergleichsobjekte gibt.

Unabhängig von der gewählten Methode sollten auch externe Faktoren berücksichtigt werden, z. B. die wirtschaftliche Entwicklung der Region, geplante Infrastrukturprojekte, Zinssätze und allgemeine Markttrends.In der Praxis wird häufig eine Kombination aus verschiedenen Bewertungsmethoden verwendet, um ein genaues Bild vom Wert einer Immobilie zu erhalten.

• Bruttorendite von 4-6% sind akzeptabel für Bestandsimmobilien in guten Lagen. Im Detail ist immer eine genaue Betrachtung der einzelnen Immobilie notwendig.
• Bei risikoreichen Investitionen (zum Beispiel in schlechteren Lagen mit erhöhten Risiken) oder Entwicklungsprojekten suchen Investoren oft nach höheren Renditen, möglicherweise im Bereich von 8-12% oder sogar mehr, um das erhöhte Risiko zu kompensieren.
• In sehr begehrten oder teuren Gegenden (z.B. Innenstädte von Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt) können die Renditen niedriger sein, vielleicht nur 2-4%, da die Preise so hoch sind. In solchen Fällen spekulieren Investoren oft auch auf Wertsteigerungen der Immobilie.

Risikoabwägung: Eine höhere Rendite geht oft mit einem höheren Risiko einher. Beispielsweise könnten Immobilien in wirtschaftlich schwächeren Gegenden höhere Renditen bieten, bringen aber auch ein höheres Risiko von Wertverlust, höherem Leerstand oder Problemen mit Mietern mit sich.
Es ist wichtig, dass Investoren ihre eigenen Ziele (zum Beispiel Immobilien zur Altersvorsorge, oder monatliches Einkommen) und Risikotoleranzen definieren und den Markt sorgfältig analysieren. Was für einen Investor als „gute“ Rendite gilt, mag für einen anderen nicht akzeptabel sein.